전월세 전환율

전월세 전환율 개념 적용방법

우리가 보통 전월세 재계약을 할 때 금리의 변동에 따라 전세금액을 월세금액으로 전환해야 하는 경우도 있고 주택임대차보호법에 의해 상한 5% 한도의 인상을 계산해야 하는 경우도 있습니다. 이 계산들을 정확히 하려면 전월세 전환율에 대한 이해가 필수인데요. 개념이 크게 어렵지 않으니 정확히 이해하여 임대인과의 협상에서 잘 대응해봐야 하겠습니다.

 

1. 전월세 전환율이란

전월세 전환율이란 전세보증금을 월세로 전환하거나 월세를 전세보증금으로 전환할 때 사용하는 비율을 말합니다. 현재  주택임대차 법정 전월세 전환율은 한국은행 기준금리 3.5%에 대통령령으로 정한 이율 2%를 더하여 5.5%로 되어 있습니다.

즉 갱신계약 시에 전세에서 월세로 전환할 일이 있다면 전환율 5.5% 범위 내에서 임대인과 임차인의 합의를 통해 결정하도록 법으로 정해져 있는 것입니다. 단 신규계약 시 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우에는 적용되지 않으므로 합의를 통해서 전환율을 정하시면 되겠습니다.

 

2. 전세계약을 반전세 형태로 변경 시 적용방법

기존의 전세보증금이 3억 원인 상황에서 보증금을 1억으로 변경하고 나머지 2억을 월세로 전환하는 경우, 5.5% 전환율 적용하여 추가월세를 얼마 내야 하는지 계산해 보겠습니다. 

일단 빠지는 보증금인 2억을 월단위로 만들어야 되기 때문에 12로 나눠줍니다. 그러면 대략 16,666,667입니다. 그다음에 이 금액을 법정전환율 5.5%로 곱해주면 대략 916,666이 나옵니다. 즉 이런 상황에서는 매월 91만 원가량을 월세로 지급해야 한다는 계산이 나옵니다. 서울평균전환율 5%로 곱해주면 약 83만 원 정도를 월세로 더 부담해야 한다는 계산이 나오네요. 만약 전세보증금 대출을 받아서 이 2억에 대한 이자가 나가는 상황이라면 그 이자와 환산된 월세를 비교해서 비용이 덜 나가는 쪽으로 결정해 주시면 되겠습니다.

 

3. 월세를 전세로 변경 시 적용방법

이번에는 반대로 월세를 전세금액으로 변경하는 경우입니다. 아파트 보증금이 1억 원 월세가 100만 원인 상황에서 월세 100만 원을 전세금액으로 변환해 보겠습니다.

일단 월세 100만 원에 12를 곱하여 1년 단위로 바꿔줍니다. 그럼 1200만 원이 나옵니다. 그다음에 법정전환율 5.5%를 나눠주면 대략 2억 1천8백18만 원 정도의 금액이 나오는 것을 볼 수 있습니다. 여기에 기존 보증금 1억을 더하여 3억 1천8백18만 원 정도로 전세계약을 하시면 되겠습니다.

다만 위에서 말씀드린 것처럼 월세에서 전세로 전환 시에는 법정전환율이 적용되지 않으므로 합의를 통해 전환율 적용하시면 됩니다.(임대사업자의 경우에는 이 경우에도 법정전환율을 지켜야 합니다)

 

4. 임대료 5% 인상 시 적용방법

주택임대차 보호법에 따라 5% 임대료 인상을 해야 하는 경우도 있는데요. 현실적으로 보증금을 5% 올려 받는 경우보다는 보증금을 월세로 전환하여 인상을 하기 때문에 그 방법을 알아보겠습니다.

예를 들어, 보증금 1억 2천만 원에 월세 100만 원인 경우 일단 보증금 1억 2천만 원에 12를 나누어 월세로 전환해 줍니다. 1억 2천만 원을 12로 나누면 1000만 원이 나오고 여기에 5.5%를 곱해서 55만 원의 월세 금액을 구합니다.

이 55만 원에 기존 월세금액 100만 원을 더하면 보증금이 월세에 녹여진 금액 155만 원이 나옵니다. 이 금액에 5%를 곱하면 보증금과 이자 모두 5% 증액된 추가월세금액이 나오게 됩니다. 계산해 보니 7만 7천5백 원의 월세가 인상되네요.

5. 법정 전월세 전환율의 실효성

위에서 말씀드린 것처럼 법으로는 전세보증금을 월세로 전환 시 5.5%의 법정전환율 이하로 해야 하지만 현실은 그렇지 못합니다. 왜냐하면 이를 강제하는 벌금, 과태료 등의 규정이 없기 때문인데요. 규제도입 당시에 국토부는 별도의 벌칙규정 없이 시장의 인식변화를 통한 자율적인 방법을 기대했다고 하는데 좀 헛웃음이 나옵니다.

따라서 임차인 입장에서는 법정 전월세 전환율보다 높게 전환이 되어 월세를 초과해서 냈을 경우, 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 하거나 민사소송을 통해 부당이득반환청구 소송을 해야 합니다.

다만 조정위원회의 조정 절차는 임대인도 수락해야 조정이 되는 것이어서 실효성이 없고, 소송을 해보려 해도 들어가는 비용과 시간에 비해 부당이득금액이 너무 소액이라 임차인들이 포기하는 경우가 대부분입니다.

현재 법정 전월세 전환율 미준수에 대한 과태료 법안이 국회에 계류되어 있다고 하는데, 법체계상 강제규정을 추가하기는 힘들다는 법률전문가들의 의견이 많습니다.

결국 임차인들은 전세보증금을 월세로 조정하게 되는 경우가 생긴다면, 미리 법정 전월세 전환율의 내용을 숙지하시고 임대인과 협상을 통해 5.5% 이하의 전환율로 계약을 하시는 것이 가장 좋은 방법이라고 보입니다.

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이상 전월세 전환율 대해서 알아봤습니다. 재계약 시에 꼭 해당 내용 확인해서 손해보는 일 없이 부동산 계약 유지하시기 바랍니다.