주택 임대소득세 계산방법 및 비과세 요건

주택임대소득세 비과세 요건 계산방법

주택을 전세, 월세 등으로 임대를 주면 그에 따른 일정 소득이 발생합니다. 그런데 이런 소득에도 세금을 내야 하는 경우가 있다는 것을 알고 계셨나요? 이 세금을 주택임대소득세라고 합니다. 조금만 알아두면 이러한 생각만 해도 고통스러운 세금을 상당히 아낄 수 있습니다. 주택임대소득세의 비과세 요건 및 계산방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 주택임대소득세 비과세 요건

주택임대소득세는 부부합산으로 주택이 1 채인 경우에는 과세되지 않습니다. 다만 12억 원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우에는 과세됩니다. 또한 부부합산 주택이 2채라도 월세가 아닌 전세를 주고 있다면 주택임대소득세는 과세되지 않습니다.

 

2. 간주임대료란?

주택임대소득에 대한 올바른 이해를 위해서는 간주임대료의 개념을 알아야 하는데요. 간주임대료란 주택별로 합산한 보증금이 3억 원을 초과했을 때 초과된 보증금에 대한 이자가량의 금액에 과세를 하겠다는 것입니다. 즉 실제로 이자수익이 발생하지 않아도 과세가 되는 것이죠.

여기서 조심해야 할 점은 전용면적 40㎡이하이면서 동시에 해당 과세기간 기준시가가 2억 원 미만의 조건을 갖춘 소형주택은 간주임대료 계산에서 제외됩니다.(당연히 월세계산시에는 포함됩니다.)

또한 보증금 합산 시에는 부부 개인별로 보증금 합산한다는 것을 주의해야 합니다. 다시 말해 주택수를 계산할 때는 부부합산으로 하지만 보증금 3억 초과 여부는 부부 개인별로 3억 원을 초과하느냐를 따지게 되는 것입니다.

간주임대료는 (보증금합계액-3억) x 365 x 0.6 ÷ 365 x 2.9% 로 계산합니다.

 

3. 주택임대소득 과세체계

이제 간주임대료를 알게 되었으니 본격적으로 주택임대소득의 과세체계를 알아보겠습니다. 먼저 부부합산 주택수를 확인하여 1 주택이라면 비과세(12억 이상 고가주택은 월세에 대하여만 과세) / 2 주택은 월세에 대하여만 과세 / 3 주택 이상부터 월세와 3억 원 초과하는 간주임대료 합산한 금액에 대하여 과세가 됩니다.

이렇게 계산한 수입금액이 2천만 원 이하라면 분리과세 또는 종합과세 중 선택하여 납부할 수 있고, 2천만 원을 초과한다면 전액 종합과세가 되게 됩니다. 분리과세라면 지방소득세 포함하여 15.4%의 세율이며, 종합과세라면 타 소득과 합산되어 개인별로 세율이 달라지겠죠.

이런 내용들을 이용한 절세전략의 예를 들어본다면 12억 초과의 1 주택자라면 전세를 주어야 비과세가 될 것이고, 2 주택자라면 1채는 실거주, 나머지 1채는 전세를 주고 비과세를 받는 전략 혹은 2채 모두 전세를 주고 비과세를 받는 전략 등을 구사할 수 있을 것입니다.

 

4. 계산 예시

제일 복잡해 보이는 3 주택으로 연습을 해보겠습니다. 계산상의 편의를 위해 간주임대료는 적수계산을 하지 않고 간략하게 처리하겠습니다.

1번 주택은 자가로 거주 중, 2번 주택은 보증금 2억에 월세 80으로 임대를 주고, 3번 주택은 보증금 3억에 월세 50으로 가정해 보겠습니다.
먼저 수입금액을 계산합니다. 월세는 1년에 (80+50) x12=1560만 원이 나오네요. 3 주택자이기 때문에 간주임대료도 계산해 줍니다.
(2억+3억-3억) x60% x2.9%=348만 원이 나옵니다. 이제 월세 합계액에 간주임대료를 합해줍니다. 1560만 원+348만 원=1908만 원이 나옵니다.

이제 수입금액이 나왔습니다. 앞에서 말씀드린 것처럼 2천만 원 이하의 수입금액이므로 분리과세, 종합과세 선택이 가능합니다. 일반적으로는 분리과세가 유리하니 이번에는 분리과세로 계산해 보겠는데요. 여기서는 임대주택으로 등록한 경우와 등록하지 않은 경우로 나누어집니다.

임대주택으로 등록한 경우 필요경비 60%에 기본공제 400만 원이 됩니다. 따라서 [1908만 원-(1908만 원 x60%)]-400만 원=대략 363만 원 이 나옵니다. 여기세 분리과세 15.4%를 곱하면 약 56만 원의 세 부담이 계산되어 나오네요.

이번에는 미등록임대주택의 경우입니다. 이 때는 필요경비 50%에 기본공제 200만 원입니다. 따라서 [1908만 원-(1908만 원 x50%)]-200만 원=754만 원이 나옵니다. 여기에 15.4%를 곱해주니 116만 원가량이 나옵니다.

참고로 여기서 나오는 기본공제는 종합소득금액이 2000만 원을 초과할 시 적용이 안됩니다. 현실적으로 직장인들은 적용받기 힘들겠죠.

지금까지 간략하게 주택임대소득세 계산에 대해 알아봤는데요. 결국 계산해 보면 분리과세의 경우 임대주택 등록 안 했을 때 1년에 1달치 월세는 세금으로 낸다고 생각하시면 얼추 맞을 듯합니다.

또한 건강보험료에 있어서도 임대주택 등록 시는 1000만 원, 미등록 시는 400만 원을 초과한다면  피부양 자격이 박탈되어 보험료가 부과될 수 있습니다. 개인의 구체적 상황에 따라 세금이 많이 달라질 수 있으니 본 포스팅은 참고만 하시고, 해당이슈가 있으신 분들은 반드시 세무사 등 전문가와의 상담을 받으시고 일 진행하시기 바랍니다.