전세금 돌려받기

전세금 돌려받기

요즘 각종 전세사기 등 전월세 보증금을 반환받지 못하는 세입자들의 고충이 심한 상황인데요. 이런 상황에 대처할 수 있는 방법들이 있음에도 이를 모르고 어려움을 겪는 분들이 많습니다. 이번 글에서는 이러한 전월세 보증금의 반환 방법 및 그 절차에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 정해진 기간 내에 계약 만료 통보

일단 계약기간 끝나기 2개월 전까지 '계약이 만료되면 나가겠다'는 의사를 내용증명이나 문자 등을 통해 증거를 남기면서 임대인에게 통보해야 합니다. 내용증명에 관해서는 아래 링크 글에서 자세히 설명해 놓았으니 참고하시기 바랍니다.

내용증명 효력,작성방법

기간 내에 통보하지 않으면 계약은 묵시적 갱신이 되어 자동으로 전 계약과 같은 조건하에서 2년 더 계약한 것으로 간주됩니다. 물론 묵시적 갱신이 된 경우 임차인이 계약해지를 통보하면 그때부터 3개월 지나서 계약은 끝나고 보증금 반환받을 수 있습니다. 

 

2. 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 것 같은 반응을 보일 때

2개월 전까지 계약만료 의사를 통보했음에도 불구하고 집주인이 다른 세입자가 구해지지 않으면 보증금을 돌려줄 수 없다는 등의 이야기를 할 때는 내용증명 등을 통해 "계약된 임대차 기간이 끝나는 시점에 보증금 반환이 안되면 즉시 임차권 등기명령을 신청하겠다"라고 통보하여 임대인에게 압박을 가해야 합니다.

임대인 입장에서는 임차권 등기가 되면 보증금 반환을 제대로 해주지 않는 임대인으로 낙인찍히게 되는 것일뿐더러 임차권 등기된 부동산에 다음 임차인이 들어오게 되면 소액보증금 최우선변제 적용도 받을 수 없기 때문에 다른 세입자를 구할 수가 없습니다. 따라서 임대인이 이렇게 압박을 받게 되면 대부분 돈을 구해서 보증금을 반환해 주게 됩니다. 

임차인 입장에서는 임차권 등기가 되면 대항력을 유지한 상태로 다른 곳으로 이사를 갈 수 있습니다.

 

3. 임차권 등기명령 신청

그럼에도 불구하고 계약기간이 끝날 때까지 보증금 반환이 안되면 이젠 진짜로 임차권 등기명령을 신청해야 합니다.

임차권 등기명령 신청시점은 보증금 반환일 지나고 바로 신청하는 것이 좋습니다. 그러기 위해서는 사전에 서류를 준비해 두시는 것이 좋을 것입니다. 필요서류는 임차인의 주민등록 초본 / 확정일자 찍힌 임대차 계약서 사본 / 보증금을 교부한 증거(은행 금융거래내역서 등) / 해지사유에 대한 증거(내용증명사본 등) / 등기사항전부증명서 등이 있겠습니다.

신청은 해당 부동산 소재지를 관할하는 지방법원에서 하면 됩니다. 신청이 완료되면 법원에서 서면심리가 이루어지고 이후 임차권 등기 명령이 발령되면 등기부에 임차권 등기가 기입됩니다,

등기 명령이 발효되고 집을 비워주면 그 이후 지연이자 5%가 발생되며, 계약서에 '보증금 미반환시 지연이자'가 별도로 정해져 있다면 연 12%~최대 20%까지 지연이자로 요구할 수 있습니다. 단 임차권 등기 후에도 그 집을 점유하고 있다면 지연이자는 받을 수 없습니다.

만약 보증보험을 들어 놓으셨다면 임차권 등기명령을 마친 후 보증사에 보증금 반환 이행청구를 하시면 됩니다. 참고로 사고발생 1개월 내에 보증사에 서면통지하시고 사고발생 2개월 이내로 보증이행신청하셔서 보증사로부터 보증금 수령하시면 됩니다.

 

4. 지급명령신청

이렇게 까지 진행했음에도 불구하고 보증금 반환이 안 되는 경우 이제는 보증금 지급명령신청을 해야 합니다. 지급명령신청은 본소송으로 가기 전 예비로 진행되는 재판으로 법원에 신청을 하면 되며, 법원은 검토 후 임대인에게 보증금 반환 지급명령을 합니다. 이후 2주 이내에 임대인이 이의를 제기하지 않는다면 지급명령이 확정됩니다. 지급명령이 임대인에게 송달된 시점부터는 지연이자 12%를 청구할 수 있습니다. 

지급명령은 본 소송에 비해서 비용도 통상 20% 정도 금액으로 저렴하고, 빠르게 진행이 가능해서 1달 안에도 마무리가 가능하며, 지급명령 확정시 확정판결과 동일한 효력으로 강제집행이 가능하다는 장점이 있습니다. 심지어 서류상으로 진행되기 때문에 법원에 출석할 필요도 없어 마음이 편한 측면도 있죠. 하지만 임대인의 이의신청이 거의 대부분 받아들여지는 측면이 있고(이런 경우 지급명령은 효력을 잃고 본 소송 절차가 시작됩니다.) 악성 임대인의 경우 이의신청도 연기하는 등 시간을 끄는데 악용하기도 합니다.

또한 임대인이 지급명령 결정문을 고의적으로 수령하지 않거나 거주지가 명확하지 않아 지급명령 결정문이 임대인에게 송달되지 않으면 효력이 발생하지 않습니다.

이런 경우 지급명령신청을 하지 않고 바로 본 소송을 제기하는 것보다 1~2개월 정도의 시간만 지연되는 결과가 될 수 있기 때문에 지급명령신청은 변호사 등 전문가와 상담 후 신중하게 결정하셔야 합니다.

 

5. 소송

위의 방법으로도 해결이 되지 않았다면 최후의 방법은 변호사 등의 법률 대리인을 선임하여 소송을 진행하는 것입니다. 이때는 이러한 법률 전문가와의 상담을 통해 문제 해결 방안을 찾으시기 바랍니다.

지금까지 전월세 보증금을 돌려받기 위해 취할 수 있는 조치들에 대해서 알아보았습니다. 이런 피곤한 일은 일어나지 않는 것이 최선이지만 그래도 이러한 상황에 대한 대비를 놓치고 있어서는 안됩니다. 늘 조심하는 자세로 안전한 임대차 유지하시기 바랍니다.