임대차 세입자 원상복구 어디까지 해야할까

세입자 원상복구 범위

우리가 살다 보면 임대인의 입장에서 임차인에게 전월세를 줄수도 있고 또 임차인의 입장에서 전월세로 들어가 살 수도 있습니다. 계약이 만료되어 퇴거할 때 생길 수 있는 문제 중 하나가 바로 원상복구 문제인데요. 이번에는 세입자가 퇴거하면서 해야 하는 원상복구의 범위와 반대로 임대인이 책임져야 하는 부분은 무엇인지 알아보겠습니다.

 

1. 임차인이 원상 복구해야 하는 경우

민법 제615조에 임차인은 '차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다'하고 되어 있습니다. 즉 주택이나 상가 임차인은 계약이 끝나고 퇴거 시에, 사용했던 부동산을 들어왔을 때의 상태로 원상회복시켜야 한다는 것인데요.

하지만, 판례에 따르면 '통상의 손모'일 경우에는 임차인이 내는 월세와 관리비에 이미 그 수선비용이 포함되었다고 보고 임차인에게 원상회복의 의무가 없다고 하고 있습니다.

여기서 통상의 손모란 시간이 지나면서 자연적으로 일어나는 손상을 의미합니다. 예를 들어 노후화로 인해 자연스럽게 생긴 벽지의 색바램이나 타일의 자연스러운 변색, 어떤 시설물을 설치했다가 이동시키거나 제거하면서 생긴 약간의 흠집 등이 있겠습니다.

하지만 임차인이 원래의 주택이나 상가의 구조를 지나치게 변경한 경우나 임차인의 고의나 과실로 생긴 고장, 파손 등은 임차인이 수리해야 합니다.

예를 들어 무거운 물건을 옮기다가 바닥을 파손한 경우, 흡연으로 인해 벽지가 변색된 경우, 임대인의 동의 없이 벽걸이 티브이를 설치하여 벽면손상이 일어난 경우, 임대인 동의 없이 많은 못을 박거나 벽에 타공을 하여 에어컨 설치한 경우, 타일을 깨뜨려서 다시 시공해야 하는 경우 등이 있습니다.

 

2. 임대인이 원상 복구해야 하는 경우

임대인은 계약기간 중에 임차인이 해당 부동산을 정상적으로 사용할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있습니다. 따라서 임대인에게도 수선해야 하는 의무가 발생하는데요. 그 범위가 어디까지인지 살펴보겠습니다.

쉽게 얘기해서 해당 부동산 자체의 하자나 큰 규모의 수선이 이에 해당되는데요. 예를 들어 전기시설, 상하수도 등의 노후나 불량으로 인한 문제, 보일러 고장, 부동산 자체의 하자로 인한 누수, 벽의 균열, 임차인의 과실 없는 수도 동파 등이 있겠습니다.

 

3. 임대인과 임차인의 수선의무 사례

몇 가지 사례를 표로 정리해 보겠습니다.

결로	건물하자로 인한 벽균열로 생긴 경우 임대인 책임 / 평소 환기를 안하는 관리소홀로 인한 경우 임차인 책임
타일	자연 마모 및 변색은 임대인 책임 / 임차인이 부주의로 깨트린 경우 임차인 책임
벽지 / 장판	벽 자체의 균열로 인한 벽지파손,통상적 장판마모는 임대인 책임 / 임차인의 부주의로 파손은 임차인 책임
배관	배관이 낡아서 생긴 문제는 임대인 책임 / 머리카락 등으로 배관이 막혀 생긴 문제는 임차인 책임
전등	전등을 갈아 끼워도 작동 안되면 임대인 책임 / 전등만 갈면 작동되는 경우 임차인 책임
창문 / 샤시	잠겨지지가 않는 등 완전 기능 상실은 임대인 책임 / 작동은 되지만 소음,뻑뻑함 등 약간 불편시 임차인 책임

 

4. 임대차 종료 시 관련 분쟁 예방하려면

분쟁을 예방하는 최선의 방법은 계약 당시에 해당 부동산을 꼼꼼히 살펴보고 사진 촬영등의 방법으로 증거를 남겨놓은 뒤 계약서 특약사항에 원상복구에 관련된 사항을 정확하게 기재해 주는 것입니다. 또한 임차인은 벽걸이 티브이설치, 에어컨 설치, 벽에 못 박기 등 해당 부동산에 손상이 갈 수 있는 행동을 하기 전에 미리 임대인과 협의를 거쳐 꼭 동의를 구한 뒤에 하셔야 하겠습니다.

주변에서 보면 계약만료 시점에 원상회복에 관한 문제를 둘러싸고 많은 갈등을 겪는 임대인, 임차인들을 볼 수 있는데요. 자칫 감정싸움으로 번져 별거 아닌 일도 큰일이 되는 경우가 종종 있어 보입니다. 특히 임대인의 경우 분노를 참지 못한 채 원상회복을 구실로 보증금 반환을 안 하는 경우가 있습니다. 하지만 법원에 따르면 원상회복이 안된다는 사유로 보증금을 반환하지 않으면 안 되며, 원상회복에 필요한 비용은 공제하고라도 보증금은 반환해야 합니다.

원상회복에 관련된 문제가 생겼을 때는 법도 법이지만 조금씩 양보해서 상호 간의 협의를 통해 일을 해결하는 것이 서로를 위해 좋을 것이며, 적어도 소송에 가기 전에 임대차 분쟁조정위원회를 이용해서 조정절차를 거쳐보시는 것을 추천드립니다.