상가 임대료 수익률 계산법, 임대료 산정, 상가가치 계산법

상가 수익률 계산법

상가임대료 수익률 계산은 상가임대사업을 하려는 분들에게는 필수적일 것입니다. 하지만 계산하는 것이 많이 복잡해보일수도 있는데요. 사실 그렇게 복잡하지 않습니다. 아래에서 수익성 부동산(일반적으로 상가)의 가치를 결정하는 기준이 될 수 있는 투자수익률의 계산에 대해서 간단히 알아보겠습니다.

 

1. 대출을 받지 않은 경우 

거두절미하고 대출을 받지 않은 경우  수익률 공식을 설명드리겠습니다. 개념이해를 위한 설명이기 때문에 여기에서는 공실 및 대손 충당금은 고려하지 않겠습니다.

수익률 = [( 월임대료 X 12개월 ) / ( 매매가 - 임대보증금 )] X 100으로 계산합니다. 예를 들어 매매가 1억 원이고 월세 보증금 1000만 원에 월세 50만 원인 경우 수익률은 [(월 임대료 50 만원 X 12 개월) / ( 매매가 1억 - 임대보증금 1000만 원 )] X 100으로 계산합니다. 계산기 때려보니 6.6% 가 나오네요. 일반적으로 5% 이상의 수익률이 나오면 수익성이 높은 것으로 판단이 됩니다.

 

2. 대출을 받은 경우

대출을 받은 경우에는 대출금과 나가야 할 은행이자가 계산에 포함됩니다.

따라서 수익률 = [( 월 임대료 X 12개월 ) - 년 대출이자 / ( 매매가 - 임대보증금 - 대출금 )] X 100 으로 계산합니다. 아까와 같이 매매가 1억 원, 월세 보증금 1000만 원에 월세 50만 원이고 대출금이 5000만 원 ( 이자는 년 4%)로 수익률 계산을 해보면 [(월 임대료 50만 원 X 12개월 - 대출이자 200만 원) / (매매가 1억 - 월세보증금 1000만 원 - 대출금 5000만 원)] X 100으로 계산이 됩니다. 계산해 보니 10% 수익률 나오네요. 아주 쓸만한 상가라는 결론이 나옵니다.

 

3. 분양상가 임대료 산정

이번에는 분양상가의 임대료를 산정하는 계산법입니다. 

일단 보증금은 상가 분양가의 10% 로 책정합니다. 월세의 경우 [( 상가 분양가 / 2 ) - 보증금 ] / 100 으로 계산합니다. 예를 들어 상가 분양가 2억 일 때는 보증금은 2000만 원이 되고 월세는 [( 2억 / 2 ) - 2000만 원] / 100으로 80만 원이 되겠습니다. 그리고 만약 보증금을 낮추고 월세를 올린다고 할 때는 보증금 1000만 원 당 월세 10만 원으로 계산하면 됩니다. 즉 이 사례에서는 보증금을 1000만 원으로 낮추면 월세는 90만 원으로 책정되겠습니다. 

원론적으로는 이렇지만 상가 수익률, 임대료 산정시에는 단순히 계산수치로 접근해선 안되며, 주위 상가의 시세를 정확하게 파악하고 그 상권에 맞는 가격으로 임대를 놓아야 공실이 생길 위험을 방지할 수 있을 것입니다. 

 

4. 기존상가의 매매가치 측정

일단 월세 x 12개월로 연 임대료를 계산하고 ( 연 임대료 / 수익률 ) + 보증금을 계산하면 수익성 부동산의 가격이 계산됩니다. 예를 들어 보증금 3천만 원에 월세 200만 원, 수익률 5%인 상가로 계산해 보면 연 임대료 2400만 원 / 수익률 5% = 4억 8000만 원이 나오고 여기에 보증금 3000만 원을 더하면 상가가격 5억 1000만 원이 나오게 됩니다. 

오늘 정리한 내용은 원론적인 기본내용입니다. 이 내용으로 상가투자를 하자는 것이 아니고 기본은 알고 투자하자는 개념으로 정리하였습니다. 각종 입지와 상권형성, 주변세대수, 유동인구 등 살펴보아야 할 내용이 한두개가 아니니, 꼼꼼히 살펴보고 전문가와 상담하여 후회 없는 투자가 되어야 하겠습니다.