상가임대차보호법 - 적용대상, 계약갱신권, 최우선변제

상가 임대차보호법

 

요즘 같은 불황에 상가 투자 생각하시는 투자자분들이나 상가를 임차하여 영업하시려는 사업자분들 많이 계실 텐데요. 임대인이나 임차인 모두 상가임대차보호법(줄여서 상임법)에 대해 알고 있어야 서로 손해보지 않는 거래가 될 것입니다.  상임법의 핵심인 상임법 적용대상, 계약갱신권, 최우선 변제등에 대해서 지금부터 알아보겠습니다.

 

1. 상가 임대차 보호법 적용대상

일단 목적물에 수익을 위한 사업자 등록이 가능해야 합니다. 상임법에서 사업자 등록은 주임법에서의 전입신고와 같은 것으로 이해하시면 상임법에서의 대항력 개념도 잘 이해되실 것입니다.

즉, 임차인이 상가건물을 인도받고, 사업자 등록을 신청했다면 그다음 날부터 대항력이 생기며, 확정일자를 통해 우선변제순위를 확보하게 됩니다. 혹시 주거겸용이더라도 영업을 주된 목적으로 한다면 상임법이 적용될 수 있습니다.

그러나 주의할 점은 임차인의 보증금액이 기준 환산보증금액을 초과하는 경우 상임법의 일부규정이 적용되지 않는다는 점입니다.

즉, 상임법이 정상적으로 적용되는 임대인(1년 5% 인상제한)과 달리 환산보증금이 초과된 상황에서 임대인은 월세 인상사유가 있을 때 제한 없이 인상을 할 수 있으며, 기간을 정하지 않고 묵시적 갱신이 되었을 때 임대인과 임차인 모두 계약을 해지할 수 있습니다.(임대인이 해지 통고시 6개월 후 / 임차인 해지 통고시 1개월 후 효력발생)

또한 우선변제권, 임차권등기 명령은 적용이 되지 않습니다.(우선변제권이 적용되지 않는다는 의미는 경매절차에서 배당을 받지 못한다는 것이기 때문에 대항력은 있는데 우선변제권은 없는 임차인의 보증금은 경매 시 낙찰자가 인수해야 합니다.) 

여기서 말하는 환산보증금이란 상가보증금+(월세 x 100)으로 계산합니다. 지역별 환산보증금액 기준은 서울특별시 : 9억 /  과밀억제권역 및 부산광역시 : 6.9억 /광역시(세종, 화성, 파주, 안산, 용인, 김포, 광주) : 5.4억 / 그 외 지역 : 3.7억입니다.

환산보증금 액수에 따른 상임법 적용여부 복잡하게 느껴질 수 있으니 간략하게 표로 정리해 보겠습니다.

구분	9억원 이하(서울 기준)	9억원 초과(서울 기준)
대항력	ㅇ	ㅇ
계약갱신요구권 10년	ㅇ	ㅇ
3기 차임 연체 시 계약해지	ㅇ	ㅇ
우선변제권	ㅇ	x
임차권 등기 명령	ㅇ	x
묵시적 갱신	ㅇ	x
임대인 증액청구	5%	상한 제한 없음

이 표에서 볼 수 있듯이 환산보증금이 기준금액을 초과한 임차인은 우선변제권과 임차권 등기명령이 적용되지 않기 때문에 전세권 설정을 통해 만약의 사태에 대비해야 합니다. 

 

2. 계약갱신권 및 묵시적 갱신

상가 건물 임대차의 최소기간은 1년입니다. 즉 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차라도 그 기간을 1년으로 본다는 것입니다.

다만, 임차인의 경우에는 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유가 없다면 계약이 만료되기 6개월~1개월 전까지 임차인이 계약갱신을 요구할 시 거절할 수 없습니다.

이러한 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차 기간 포함 최대 10년입니다. 혹여나 10년 동안 매매나 증여, 상속이 되더라도 이 권리는 유지됩니다. 앞에서 언급한 정당한 사유란 다음과 같습니다.

* 계약 체결 시 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 고지했을 경우

* 건물의 노후, 훼손, 멸실 등으로 안전사고의 우려가 있는 경우

* 임대료를 3기 이상 연체한 사실이 있는 경우

* 임대인 동의 없이 전대한 경우

* 건물을 고의 혹은 중과실로 파손한 경우

* 재개발, 재건축이 이루어질 경우

* 합의하에 임차인에게 보상을 한 경우

* 기타 등등

또한 계약갱신청구권을 써서 연장하는 경우 임대료 상승률은 5% 이상 올릴 수 없습니다.

임대인이 임차인에게 갱신거절통지 혹은 어떤 변경사항을 통보하지 않았을 경우 묵시적 갱신되어 자동으로 동일한 조건으로 계약이 성사되며, 1년간 유효합니다.

다만 묵시적 갱신된 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 통고할 수 있으며, 효력은 3개월 후에 생깁니다.(앞서 살펴보았던 환산보증금 초과하는 임차인은 물론 이 내용이 적용되지 않고 앞의 설명에 따릅니다.)

 

3. 상임법 최우선 변제

주임법에서와 마찬가지로 상임법에서도 소액임차인은 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.

즉 소액임차인에 해당하고 임차상가건물에 경매신청 등기되기 전에 대항요건을 갖추어 집행법원에 배당요구를 신청했다면 보증금 중 일부를 선순위 담보물권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다. (단, 최우선변제되는 금액이 상가건물가액의 2분의 1 초과 시에는 2분의 1에 해당하는 금액까지만 최우선변제 됩니다.)

하지만 임차권 등기명령의 집행으로 임차권 등기가 된 상가건물을 그 이후에 임차한 경우 / 처음 상가임대차계약 시에는 소액임차인에 해당되었으나 이후 계약갱신으로 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당되지 않는 경우 등은 소액임차인이라 하더라도 최우선변제를 받을 수 없습니다.

여기서 이야기하는 소액임차인은 2019년 4월 2일 이후 기준으로 서울의 경우 환산보증금 6500만원 이하일때 2200만 원을 최우선변제받게 됩니다. 지역별로 기준금액 더 알아보고 싶으신 경우 대법원 인터넷등기소에 자세히 나와 있으니 참고하시기 바랍니다.