분양권, 입주권 개념 및 세금차이

분양권 입주권 개념 세금차이

 

분양권, 입주권이라고 여기저기서 들어 보셨을 것입니다. 대충 집을 살 수 있는 권리를 이야기하는 것 같긴 한데 정확한 개념은 잘 모르는 분들이 많으실 것입니다. 바로 보도록 하겠습니다.

 

1. 분양권의 개념 및 장단점

분양권은 건설회사에서 분양하는 신규아파트의 청약당첨을 통해 얻는 새 아파트에 들어갈 수 있는 권리를 말합니다. 사실 30대 이상이신 분들은 청약 한 번쯤은 넣어보셨을 테니 상당히 익숙한 개념이긴 하실 것입니다. 

분양권의 장점은 아무래도 입주권에 비해 초기 비용이 적게 든다는 것입니다. 일반적으로 청약에 당첨되면 분양가의 10%로 계약금을 내고 계약을 하며, 5~6회에 걸쳐 중도금을 내고 마지막으로 잔금 후 입주하게 됩니다. 금액이 나눠서 지급되기 때문에 비용부담이 확실히 적겠죠.

또한 청약 당첨 후 건설회사와 분양계약 체결만 하면 권리를 갖게 되기 때문에 상대적으로 취득하는 절차도 간편하며, 착공 후 청약절차가 진행되기 때문에 당첨되면 2~3년 안에 신축 아파트에 확실히 입주할 수 있다는 장점도 있습니다. 

분양권의 단점은 청약통장을 필수적으로 가지고 있어야 된다는 점, 주택소유유무 와 가족 구성원 수, 청약통장보유기간 등 청약을 위한 여러조건이 까다롭고 인기단지의 경우 경쟁률이 높아 청약당첨되기가 힘들다는 점, 전체가격이 입주권에 비해 비싸고, 조합원에게 우선 배정되는 물량을 제외한 잔여세대 중에서 임의적으로 동호수를 배정받기 때문에 좋은 물건을 받기가 살짝 불리하다는 점 등이 있습니다.

 

2. 입주권의 개념 및 장단점

입주권은 도시 및 주거환경정비법이나 기타 건축관계법 상 시행되는 재개발, 재건축사업이 이루어질때 사업주체인 조합의 조합원들에게 주어지는 신축아파트의 입주권리입니다. 쉽게 말해 노후 주택 등을 철거하고 새 아파트를 지을 때 해당 토지 소유자가 받는 입주자격이란 것이죠. 입주권은 기존주택의 철거여부와 무관하게 관리처분계획을 인가받은 시점에 발생됩니다.

입주권의 장점은 청약으로 분양권을 받는 사람들보다 좀 더 인기 좋은 동호수를 미리 선점할 수 있고, 가격이 상대적으로 저렴하다는 점, 보통 발코니 확장이나 빌트인 지원, 이주비 지원 등의 혜택을 받을 수 있다는 점 등을 꼽을 수 있겠습니다.

입주권의 단점으로는 재개발, 재건축이 진행되면 입주되는데까지 10년 정도의 긴 기간이 걸리기 때문에 그동안 사업이 제대로 진행이 안되어 입주를 못하게 되는 등의 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으며, 가격이 조합원 권리가액에 추가 분담금, 프리미엄까지 붙은 금액으로 나오기 때문에 초기 투자비용이 높은 점 등이 있겠습니다.

 

3. 분양권 입주권의 세금 비교

분양권은 주택에 입주할 수 있는 권리, 즉 채권을 사는 것이기 때문에 취득시에 취득세 납부의무나 보유 시에 보유세 납부의무는 지지 않습니다.

그러나 분양권을 가지고 있는 상태에서 다른 주택을 추가 매수할 때 내는 취득세 계산 시에는 분양권이 주택 수에 포함되어 취득세율이 중과될 수 있으며, 분양아파트가 완공이 되고 분양권이 진정한 주택이 되어 등기하게 되는 때에 취득세를 내게 됩니다.(분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득한 경우부터 주택 수에 포함이 됩니다)

양도 시에는 1년 미만 보유 70%, 1년 이상 보유 시 60%의 세율로 양도세를 납부해야 합니다.

입주권은 유상승계취득하는 경우 철거 전 주택이 남아있을때는 주택 취득세율, 철거 이후에는 토지 취득세율을 적용하고, 추후 입주 시에 건물분 취득세를 납부해야 하므로 총 2번 취득세를 납부하게 됩니다. (참고로 주택취득세율은 교육세, 농특세 제외하고 순수 취득세만 따졌을 때  취득세 과세표준에 따라 1%~3% / 토지 유상취득은 취득세 4%입니다.)

또한  입주권은 관리처분계획인가일부터 완공일까지 재산세, 종부세 등 보유세도 과세됩니다.(즉 물권 취급을 한다는 것입니다.)  입주권 양도 시 양도세는 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 보유 시 60%, 2년 이상 보유 시 기본세율이 적용됩니다. (입주권도 주택 수에 포함이 됩니다)

참고로 원조합원이 입주권을 준공 후 양도하는 경우 보유기간은 해당 원조합원이 철거 전 주택을 가지고 있던 시점부터 기산이 되기 때문에 장기보유 특별공제 등을 장기로 적용받을 수 있는 가능성이 있지만 승계조합원의 양도 시에 보유기간은 잔금지급일 / 사용승인일 / 사실상의 사용일 중 빠른 날부터 산정하기 때문에 준공직후 양도할 시 70%의 세율을 적용받을 수도 있으므로 주의가 필요하겠습니다.

간략하게 분양권 / 입주권의 개념과 세금내용 살펴보았는데요. 관심있으신 분들은 해당내용 숙지 후 주변 세무사와 상담하여 성공투자 하시기 바랍니다.