양도세 - 개념 및 비과세 요건

양도세 계산 비과세 요건

양도세는 우리가 주택을 팔 때 고려해야 하는 1순위 세금입니다.잘못 계산하면 그야말로 금전적인 낭패를 볼 수 있기 때문인데요.특히 양도세는 너무 자주 누더기처럼 바뀌는 통에 여러 상황들에서 적용이 복잡한 측면이 있어 양포세(양도세 포기한 세무사)라는 말도 유행했었다고 합니다.

여기서는 전문가와의 상담 시 이해를 돕기 위한 기본적으로 알고 있어야 할 사항 정도만 이해해 보겠습니다.

 

1. 양도세의 개념 및 계산

양도소득세는 싼값에 주택을 사서 나중에 비싸게 매도할때 남는 차익에 대하여 과세하는 세금입니다.간단한 기본 세금계산 프로세스를 잠시 설명드리겠습니다.

양도가액(매도한 가격) - 취득가액(매수한 가격) - 필요경비(취득세 / 법무사 비용 / 중개수수료 / 소유권 관련 소송비용 / 방, 발코니 등 확장공사비 / 보일러 교체비(수리비 X) 등) = 양도차익이 되고 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제(1년에 한 번 250만 원) = 과세표준이 됩니다.

이 과세표준에 세율을 곱하고 누진공제를 빼주면 양도세가 계산되어 나옵니다.장기보유특별공제는 내용이 많아서 다음에 다뤄보도록 하겠습니다. 참고로 양도세 세율과 누진공제액 표 첨부합니다.

과세표준	1,400만	5,000만	8,800만	1.5억	3억	5억	10억	10억 초과
기본세율	6%	15%	24%	35%	38%	40%	42%	45%
누진공제	0	126만	576만	1,544만	1,994만	2,594만	3,594만	6,594만

 

2. 양도세 비과세 요건

양도세 비과세는 기본적으로 1세대 1주택인 상태에서 2년 이상 보유한 그 1주택을 12억 원 이하에 양도하는 경우에 적용됩니다.만일 취득시에 조정지역이었던 경우에는 기본요건에 2년 이상 거주 요건 추가(2017.8.3 이후 취득 시)됩니다.

여기서 2년은 소유권 취득 이후 거주기간만을 말하며 띄엄띄엄 거주했어도 합계 2년 이상이면 해당된다고 합니다.그러나 2017년 8.2일 이전에 취득한 주택은 거주조건은 적용되지 않습니다. 

정리하면 2017년 8월 2일 이전에 취득한 1주택자는 보유 2년 충족하고 12억 초과 고가주택이 아니라면 양도시점이나 거주유무와 무관하게 비과세 받을 수 있습니다.

그러나 만일 2017년 8.3 이후 조정지역의 주택을 취득했다면 2년 거주 여부에 따라 과세 / 비과세 여부가 달라집니다.즉, 2년 거주했다면 1 주택 비과세로 세금을 안내지만,거주하지 않았으면 양도차익에 대해 양도세를 내야 합니다. 

일시적 2주택자 양도세 비과세 요건은 소위 1-2-3 법칙을 적용하면 됩니다.즉 종전 주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 신규주택 취득하고 종전주택을 2년 이상 보유한 상태에서 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 일시적 2주택자 비과세가 적용됩니다.

또한 이 경우에도 종전주택을 17.8.3 이후 조정대상지역에서 취득했다면 지금 팔더라도 비과세 받으려면 2년 거주요건이 필요하고,종전 주택을 17.8.2 이전에 취득했거나 취득당시 조정대상지역이 아니었다면 거주요건 없이 2년 보유요건으로 비과세 됩니다.

 

3. 다주택자 중과 한시적 배제

예전에는 조정대상지역 2주택자에게 양도 시 기본세율에 20%를 중과하고 3 주택 이상자에게 기본세율에 30%를 중과하여 최고세율 75%까지 적용하던 것을 이번 정권에서는 ~24.05.09까지 양도한다면 양도세 중과 없이 한시적으로 기본세율 6~45%로 적용한다고 합니다.

즉 조정대상지역 2 주택자, 3 주택 이상자들도 기본세율 적용받게 해 주어 주택을 매도할 기회를 열어준 것 같습니다.

또한 다주택자도 장기보유특별공제를 한시적으로 적용해 주고 다주택자가 최종 1 주택이 된 후 보유 및 거주기간을 재기산하던 제도를 폐지하여 취득일부터 실제로 보유 및 거주한 기간으로 비과세 하는 등 많은 부분이 정상화되고 있는 것으로 보입니다.

관련내용 궁금하신 분들은 국세청 홈페이지 등에서 상담받을 수 있으니 이용해 보시면 되겠습니다. 

양도세 개념과 개정되고 있는 사항 간략하게 알아보았는데요.양도세는 액수도 크고 제대로 파악하려면 계산도 상당히 복잡한 측면이 있습니다.

즉,분양권이나 입주권의 경우라던지 장기보유 특별공제 관련 내용들이 들어가는 경우 등 제대로 파악하기 힘든 경우가 많다는 것이죠.주택매도 계획이 있으시다면 반드시 전문가와 상담후 실수 없이 진행하여 큰 손해 보는 일 없으셔야 하겠습니다.