가압류의 개념, 효과 및 경매에서 주의할 가압류 우선순위

가압류 개념 효과 주의할 점

 

가압류는 쉽게 말해 받을 돈이 있는 채권자가 만약을 대비하여 채무자의 재산을 처분하지 못하게 일단 잡아놓는 행위입니다. 지금부터 구체적으로 알아보겠습니다.

 

1. 가압류의 개념

가압류는 채권자가 소송을 통해 승소를 하여 돈을 받으려 하지만 채무자가 미리 자기 재산을 처분하고 돈이 없다고 주장하는 상황을 미연에 방지하기 위하여 채무자가 재산을 처분하지 못하도록 채권자가 신청합니다.

간단하게 말하자면 돈이 관련된 소송이 걸린 상황에서 채무자가 돈을 빼돌리지 못하게 하는 처분인 것이죠. 경매인의 시각으로 봤을 때 부동산 가압류는 대여금 반환이 됐든, 보증금 반환이든, 손해배상이든 어쨌거나 돈을 달라는 것이기 때문에 경매되면 순위에 따라 배당받고 소멸되게 됩니다. 또한 가압류는 선순위일시 말소기준권리가 됩니다.

 

2. 가압류의 효과

가압류를 채권자가 하게 되면 가압류가 된 때부터 소송이 끝나서 실제 집행될 때까지 채무자가 재산을 처분할 수 없기 때문에 채권자 입장에서 승소판결금을 확보하는 효과가 있습니다.

또한 가압류가 되었다는 통지가 채무자에게 가게 되면 아무래도 채무자는 심리적 압박을 받아 채무변제를 하게 될 가능성이 생길 수 있으며, 채무자 소유의 부동산에 가압류 등기가 되어있으면 채무자는 세입자를 구하기 힘들기 때문에 경제적 압박도 받게 될 수 있습니다.

그리고 가압류를 하게 되면 돈 받을 권리의 소멸시효를 중단시켜 주기 때문에 권리가 소멸될 위험을 방지해 주는 효과도 있습니다.(참고로 가압류를 신청만 해도 소멸시효는 중단된다고 합니다.)

 

3. 권리분석 시 주의할 가압류

권리분석할 때 주의할 가압류로는 현소유자가 아닌 전소유자에게 걸린 가압류의 경우입니다. 사례를 들어 설명해 드리겠습니다.

순위	권리자	권리내용
1	만돌	소유권
2	주민	가압류
3	민구	소유권이전
4	LK은행	근저당권
5	LK은행	임의경매신청

예를 들어 처음 집주인이었던 만돌 씨에게 돈을 빌려준 채권자 주민 씨가 가압류를 걸고 그 후 만돌 씨가 민구 씨에게 매각한 뒤, 새로운 소유자 민구 씨가 LK은행에 채무를 변제하지 못해 주택이 경매에 나온 경우입니다.

사실 주민 씨에게 돈을 빌린 것은 만돌 씨이기 때문에 주민 씨는 이 경매를 통해서 배당을 받지 못하고 가압류는 낙찰자에게 인수되어야 합니다.

하지만 민구 씨가 이 주택을 매수할 때 이미 주민 씨의 가압류를 알고 매수했기 때문에 민구 씨는 가압류의 부담을 안고 가기로 했다고 판단할 수도 있습니다. 이런 경우라면 주민 씨는 배당을 받고 가압류는 소멸되어 낙찰자에 인수되지 않습니다.

현실에서는 가압류 인수는 많이 없는 것으로 알고 있습니다만 가압류 인수가 매각물건 명세서에 기재되는 경우가 드물게 있으므로 주의할 필요는 있어 보입니다. 

부동산을 매매, 거래하는데 필요한 부동산 가압류를 기준으로 간략하게 가압류 정리해 보았는데요. 잘 읽어보시고 부동산생활에 조금이라도 도움이 됐으면 좋겠습니다.