취득세 감면,중과 및 계산법

취득세 감면 중과 계산법

취득세는 우리가 처음 내 집마련의 꿈을 이룰 때 만나게 되는 복병 중 하나입니다. 주택가격에 따라 몇천만 원이 세금으로 지출될 수도 있는 문제이기 때문에 꼼꼼하게 알아보고 자금계획을 세우셔야 하겠습니다.

 

1. 취득세 기본세율

유상거래가 원인이 되는 1세대 1 주택자를 기본으로 주택 취득세율 정리해 보겠습니다. 일단 실거래가 기준 6억 이하는 취득세 1%, 9억 초과는 3%인데 여기에 각각 지방교육세가 각 세율의 10%씩 붙기 때문에 결국 6억 이하는 1.1%, 9억 초과는 3.3%를 납부해야 합니다.

또한 여기에 더하여 전용면적 85 제곱미터 초과하는 주택은 농어촌 특별세 0.2 % 가 더 붙게 됩니다. 그리고 6억~9억 사이의 주택은 취득가격별로 1%~3%까지 세율이 세분화되어 있습니다. 필요하신 분들을 위해 간단히 표 첨부합니다. 

취득가격(만원)	세율(%)	세액(만원)	취득가격(만원)	세율(%)	세액(만원)
6억	1.0	600	7억 8,000	2.2	1,716
6억 3,000	1.2	756	8억 1,000	2.4	1,944
6억 6,000	1.4	924	8억 4,000	2.6	2,184
6억 9,000	1.6	1,104	8억 7,000	2.8	2,436
7억 2,000	1.8	1,296	8억 9,000	2.93	2,611
7억 5,000	2.0	1,500	9억	3.0	2,700

*지방교육세, 농어촌특별세는 제외한 순수 취득세 표입니다.

 

2. 취득세 감면 및 중과

취득세도 현명하게 절세하는 지혜가 필요하겠는데요. 그에 대한 기초적 지식으로서 취득세가 어떤 경우에 중과되고 어떤 경우에 감면되는지 정리해 봅시다. 일단 중과되는 경우부터 가겠습니다. 표 한번 보시죠.

1주택	주택가액에 따라 1~3%
2주택	1~3% (조정지역은 8%)
3주택	8% (조정지역은 12%)
4주택 이상	12%

*지방교육세, 농어촌특별세도 중과됩니다만 이 표에서는 제외하였습니다. (참고로 지방교육세는 취득세 8%, 12% 두 경우 모두 0.4% 이고 농어촌 특별세는 전용면적 85제곱미터 초과 시 취득세 8%의 경우 0.6%, 취득세 12%의 경우 1%입니다.)

현행은 이렇게 진행되고 있지만 현 정권은 부동산 세제 정상화 정책을 통해 2 주택까지는 중과세 폐지, 3 주택이상은 현행 중과세율의 50%를 인하할 계획입니다.

그러나 지방세법 개정안이 국회를 통과하고 있지 못하여 지금은 현행세율로 부과되고 있습니다. 만약 국회를 통과하게 되면 잔금지급일이 2022년 12월 21일 이후인 경우부터 소급적용되니 해당 납세자는 경정청구를 통해 취득세 환급을 요구하시면 되겠습니다.

다음은 감면의 경우입니다. 먼저 생애최초로 주택을 구입할 때 취득세를 감면해 주는 제도가 있습니다. 예전에는 소득조건, 주택가격 등 까다로운 조건이 붙었었으나 현 정권의 취득세 부담 경감조치로 2022년 6월 21일 이후 취득한 주택이 생애최초이면서 실거래가 12억 이하 주택일시 200만 원 한도 내에서 취득세를 전액 면제해 주는 정책이 시행되었습니다.

그러나 취득 후 3개월 이내에 전입신고 하고 실제로 거주를 하지 않거나 동기간 내 주택을 추가로 매수하는 경우, 또한 거주기간 3년 미만인 상태에서 매각, 임대, 증여하는 경우 감면받은 취득세가 다시 추징될 수 있으니 주의해야 하겠습니다. (쉽게 말해서 취득 후 3개월 안에 들어와서 3년 넘게 살아야 된다는 겁니다).

다음으로 전용 40제곱미터 이하이며 취득가액 1억 원 미만으로 1 가구 1 주택인 경우 서민들에게 혜택을 주겠다는 의미로 24년 12월 31일까지 취득세가 100% 감면됩니다. 그 이외에도 무주택자가 주택상속받을 시 취득세 100% 감면이나 국가유공자, 주택임대사업자 감면 등이 있다고 하니 해당되는 분들은 세무사등 전문가에게 문의하여 혜택 받아보시기 바랍니다.

 

3. 헷갈리는 취득세 관련 주택수 산정

30세 미만 독립세대 미혼자녀가 보유한 주택수는 원칙적으로 주택 수에 포함됩니다. 단, 그 자녀가 중위소득 40% 이상의 소득이 있으면 별도세대로 보아 주택 수에 포함시키지 않습니다.

주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함이 안 되는 것이 원칙이지만 법령의 개정으로 주택분 재산세가 과세되고 있는 20.8.12 이후 신규취득분부터 주택 수에 포함된다고 합니다.(참고로 오피스텔의 취득세는 무조건 4.6%입니다).

상속주택은 상속개시일로부터 5년 이내에는 주택 수에 포함되지 않으며, 5년이 지난 후에는 지분이 가장 큰 자 / 당해 주택에 거주한 자 / 최연장자의 순서로 주택 수에 포함됩니다.

또한 일시적 2 주택인 경우 일단 취득세는 1 주택(1~3%)으로 신고 납부하고 3년 안에 기존주택을 처분하면 됩니다. 만약 3년 안에 종전 주택을 매각하지 않을 경우 2 주택 세율과의 차액을 추징당하게 된다고 하니 주의하셔야겠습니다. 

이상으로 취득세 관련한 전반적인 내용 간단하게 알아봤는데요. 특히 취득세 주택수 계산은 생각보다 내용이 복잡한 부분이 많으니 필요하시다면 국세청 질문답변 등을 이용하여 자세한 내용 파악해 보시기 바랍니다.