헷갈리는 아파트 면적 : 전용면적, 공급면적, 계약면적이란?

전용면적 공급면적 계약면적

 

우리는 살아가면서 집을 매매하거나 청약할 때 전용면적, 공급면적, 계약면적, 서비스면적, 실평수등의 말을 흔히 듣지만 대충 느낌만 알뿐 개념이 잘 잡혀있지 않은 경우가 많습니다. 이번기회에 정확히 알아보겠습니다.

 

1. 전용면적 (feat. 서비스면적, 실평수)

전용면적이란 우리가 입주하여 실제로 사용하면서 거주할 공간이라고 생각하면 됩니다. 즉 우리가 독립적으로 생활할 수 있는 방과 거실 화장실, 주방 등의 면적이 되겠습니다.

국민주택 85m2(25.7평) 이하에 대한 기준이 되는 면적이 바로 전용면적입니다. ( 보통 국민주택 규모가 되면 공급면적은 32~33평 정도 됩니다 )

또한 재산세 등 각종 세금 관련된 부분은 전용면적 기준으로 계산이 된다고 합니다. 여기서 주의할 점은 발코니인데요. 원래는 불법이었던 발코니 확장이 2006년에 건축법이 개정되어 합법화되었기 때문에 요즘 아파트들은 기본적으로 발코니가 확장되어 나옵니다.

이 발코니 면적은 서비스 면적이라고 해서 전용면적 등 각종 면적에 포함되지 않고 분양가에도 포함되지 않습니다. 문자 그대로 서비스입니다. 부동산에서 이야기하는 실평수가 바로 이 전용면적에 발코니 확장된 서비스 면적을 추가해서 이야기하는 개념이 되겠습니다.

따라서 집을 구매할 때는 2006년 전에 지어진 아파트 등의 주택의 경우에는 전용면적 만 비교해 봐도 되겠지만 2006년 이후 지어진 주택의 경우에는 실평수를 좀 더 비중 있게 살펴보아야 하겠습니다. 

 

2. 공용면적

공용면적은 나만 쓰는 게 아닌 다른 집들과 공용으로 쓰는 면적을 말하는데 종류가 주거 공용면적과 기타 공용면적으로 나뉩니다.

주거 공용면적은 일반적으로 같은 아파트 건물 안에서 공용으로 쓰는 면적이라고 생각하면 되는데 아파트 출입현관과 계단, 복도, 엘리베이터 등을 생각하시면 되겠습니다.

반면 기타 공용면적은 전체 공용면적에서 주거 공용면적을 뺀 면적, 즉 관리사무소, 노인정, 유치원, 운동할 수 있는 커뮤니티 시설 등이 됩니다.

 

3. 공급면적 ( = 임대면적 = 분양면적 = 평형 )

공급면적은 주거 전용면적과 주거 공용면적을 합친 면적을 말합니다. 임대차할 때는 임대면적이라고 부르기도 하고 분양 시 분양가를 책정할 때 사용되는 면적이라 분양면적이라고 부르기도 합니다.

또한 일반적으로 우리가 아파트, 빌라 등의  평형을 이야기할 때도 이 면적을 사용합니다. 이게 무슨 말이냐면 전용면적이 85m2 인 아파트는 25평이지만 25평형이라고 부르지 않고 공급면적 기준으로 33평형이라고 부른다는 것입니다.

그리고 공급면적은 일반적으로 가격을 책정하는 기준면적이 됩니다. 즉 평당 1000만 원이라고 이야기할 때 공급면적 X 1000만 원으로 계산한다는 것이죠.

일반적으로 관리비의 책정도 공급면적으로 하기 때문에 전용률이 낮은 대형빌딩, 주상복합 등에서는 전용으로 사용하는 공간에 비하여 관리비가 생각보다 많이 나올 수 있습니다. 참고로 전용률이란 분양면적 대비 전용면적이 차지하는 비율로 전용면적/공급면적 X100으로 계산합니다.

 

4. 계약면적

계약면적이란 전용면적과 주거 공용면적, 기타 공용면적을 모두 합친 면적을 말합니다. 일반적으로 분양계양서에 표기가 되어 있습니다.

지금까지 각종 부동산에서 이야기하는 아파트 면적 정리해 보았는데요. 복잡해 보였지만 정리하면 간단합니다. 간략하게 정리하고 끝내겠습니다. 

전용면적 (내가족만 쓰는 공간) + 주거 공용면적(계단, 복도 등) = 공급면적 (보통 우리가 이야기하는 평수 / 가격책정기준) + 기타 공용면적 (관리사무소, 노인정 등) = 계약면적

실평수 = 전용면적 + 발코니 확장 서비스 면적

*참고로 아파트 상가 오피스텔 등의 평당 분양가를 계산할 때 기준은 분양면적으로 동일합니다. 예를 들어 분양가가 5억 원에 분양면적이 50m2라면 1m2 당 분양가는 1000만 원이 됩니다.

그러나 주의할 점은 물건별로 분양면적의 기준이 다르다는 것입니다. 아파트는 주거전용면적과 주거공용면적만 분양면적에 포함되는 반면 오피스텔은 기타 공용면적까지 추가해서 분양면적이 됩니다.

또한 상가는 전용면적과 복도 계단 등 공용면적으로만 구분되며 이 둘을 합친 면적이 분양면적이 됩니다. 즉 아파트와 오피스텔의 평당 분양가가 같아도 오피스텔이 아파트에 비해 실 사용공간이 좁아질 수 있다는 점 참고 바랍니다.