가처분의 개념 및 권리분석 방법

가처분의 개념 주의사항

가처분이라고 들어보셨을 것입니다. 우리가 보통은 부동산 거래를 위해 등기부등본을 열람할 때 보게 되는 용어인데요. 보통은 가처분 걸린 물건은 막연하게 위험하다고만 알고 계시는 경우가 많은데 이번에 개념을 잘 이해해 보는 시간이 되시기 바랍니다.

 

1. 가처분이란?

가처분이 걸렸다는 것은 쉽게 이야기해서 소송 걸려 있는 부동산이라는 의미입니다. 돈을 받을 권리만을 보전하는 가압류와는 달리 가처분은 소송이 걸려 있는 돈 이외의 모든 채권(소유권 이전 청구권, 건물철거 청구권, 소유권 이전 등기 말소 청구권..)의 보전을 목적으로 합니다.

그런데 이해관계자만 이 가처분에 대한 본안소송의 내용을 열람할 수 있기 때문에 낙찰자 입장에서는 이 내용을 알 수가 없으며 소송의 결과도 예측할 수 없습니다. 따라서 가처분이 걸린 부동산의 경우 낙찰 후 소유권을 잃어버릴 수도 있는 위험한 물건이 될 수 있습니다. 대표적 사례 2가지를 통해 구체적으로 설명해 드리겠습니다.

 

2. 사기를 당해서 소유권을 이전하고 피해자가 소유권 회복을 위해 가처분을 신청한 경우

순위	권리자	권리
1	만돌	소유권
2	주민	소유권 이전
3	LK은행	근저당
4	만돌	주민의 소유권 이전등기 말소청구 가처분
5	민구	전세권
6	LK은행	임의경매신청

사기를 당한 만돌 씨는 주민 씨에게 부동산의 소유권을 이전해 주었고 그 이후 주민 씨는 LK은행에 돈을 빌리고 근저당을 설정합니다. 이후 사기사실을 알게 된 만돌 씨는 주민 씨의 소유권 이전 등기 말소를 위해 가처분을 신청했고 그 이후 겁 없는 세입자 민구 씨가 전세권을 설정하여 들어와 있는 상황입니다.

권리분석이론에 따르면 근저당보다 후순위인 가처분, 전세권은 모두 낙찰 후 소멸된다고 하지만 소유권이 누구에게 있느냐에 대한 소송은 계속 진행되고 있는 상황이기 때문에 문제가 되는 것입니다.

만약 만돌 씨가 소송에서 패소한다면 소유권의 변동이 없기 때문에 아무 문제가 없겠지만 만돌 씨가 승소하게 되는 경우 권리관계에 심각한 변동이 생길 수 있습니다.

즉, 만돌 씨가 승소한 경우 근저당을 설정한 3순위 LK은행이 사기사실을 알고 있었다면 선의의 제삼자가 아니므로 3순위 근저당권은 무효가 되고 그에 따라 LK은행의 경매절차도 무효가 되기에 낙찰자는 결국 소유권을 잃게 됩니다.(이런 사건에서의 포인트는 LK은행이 사기사실을 알고 있었느냐에 달려있습니다).

입찰자 입장에서 생각해 보면  LK은행이 선의였는지 악의였는지 알 수 있는 방법이 사실상 없기 때문에 상당히 위험한 물건이 되겠죠.

하지만 살짝 역발상을 해본다면 근저당권자가 은행이나 공기업 같은 믿을만한 곳일 때 주민 씨의 사기사실을 알고 돈을 빌려줄 가능성은 매우 낮을뿐더러, 일반인인 만돌씨가 소송에서 그 은행, 공기업의 악의를 입증하기란 하늘의 별따기일 것이므로 간이 큰 사나이라면 도전해 볼 만하기도 합니다.

또한 만약의 경우 만돌 씨가 근저당권자 은행등의 악의를 입증하여 낙찰자가 소유권을 잃게 되더라도 낙찰자는 은행이나 공기업 상대로 부당이득의 반환을 청구하여 돈을 돌려받을 수도 있으므로 어느 정도의 안전장치는 되어있다고 볼 수도 있을 것 같네요.

 

3. 빚을 갚지 않으려고 본인명의 부동산을 타인명의로 돌려놓는 경우

순위	권리자	내용
1	만돌	소유권
2	주민	소유권 이전
3	민구	근저당
4	둥글	소유권이전등기말소가처분
5	민구	임의경매신청

원래 소유자였던 만돌씨에게 받을 돈이 있었던 둥글 씨가 돈을 받지 못하여 대여금반환청구소송을 통해 만돌씨의 부동산에 경매를 신청하려 했지만 이미 만돌 씨는 매매를 통하여 주민 씨에게 소유권을 넘긴 상황입니다.(이런 행동을 사해행위라고 부릅니다)

이에 둥글 씨는 소유권을 다시 만돌 씨에게 돌리기 위해 소유권이전등기말소가처분을 걸어놓은 상황입니다. 권리분석이론에 따르면 3순위 민구 씨의 근저당 이후로는 소멸되기 때문에 낙찰자는 가처분등기를 말소할 수 있지만 첫 번째 사례에서와 마찬가지로 이에 대한 본안소송은 계속 진행이 될 것입니다.

또한 이 경우에도 주민 씨와 민구 씨의 선의, 악의 여부가 포인트가 되어서 주민 씨와 민구 씨가 선의의 제삼자가 아니라면 사해행위는 취소됩니다.

그러나 앞에서 설명한 바와 같이 만약 근저당권자가 은행이나 공기업등 신뢰할만한 기관이라면 그들의 선의를 신뢰하고 도전해 볼 수는 있을 것입니다.

다만 한 가지 다른 점은 민법은 기본적으로 선의추정의 원칙을 적용하지만, 사해행위의 취소에 있어서는 제삼자(여기서는 주민, 민구)의 행위를 기본적으로 악의로 추정한다는 것입니다.

즉 둥글 씨에게 대항하여 현재의 권리관계를 지키려면 주민 씨와 민구 씨는 스스로 선의임을 입증해야 하기 때문에 입찰자 입장에서는 첫 번째 경우보다 더 위험한 물건이며 이런 경우는 대부분 입찰을 하지 않는 경우가 많다고 합니다.

지금까지 가처분에 대해 개략적으로 정리해 보았는데요. 도움이 되셨기를 바랍니다.