최우선변제의 개념, 요건 및 기준금액 적용방법

최우선변제 개념,요건,기준금액

 

최우선변제가 2023년 들어 더욱 큰 관심을 모으고 있습니다. 최근 각종 전세사기들이 판치면서 전국이 몸살을 앓고 있기 때문입니다. 이런 상황에서 어떻게 하면 우리의 소중한 돈을 지킬 수 있을지 알아보기 위한 시간을 가져보고자 합니다.

이번시간에는  최우선 변제에 대해 설명해 드리도록 하겠습니다. 최우선 변제란 각종 요건을 충족하는 소액임차인이 선순위 담보물건이나 심지어 조세채권보다도 우선하여 전월세 보증금을 변제받을 수 있는 제도를 말합니다.

 

1. 최우선변제 기준금액

일단 최우선변제를 받기 위해서는 지역별 보증금의 범위를 충족해야 합니다. 표를 하나 첨부하겠습니다.

최우선변제 기준금액

이 표를 활용하여 선순위 담보물건 설정기준일을 확인하여 최우선변제를 받을 요건이 되는지 / 요건이 된다면 얼마 정도의 금액을 받을 수 있을지 확인해 보시면 되겠습니다. 주의할 점은 최우선변제받을 수 있는 보증금 금액에 해당된다고 해서 그 보증금 금액을 모두 최우선변제받을 수 있는 것이 아니고 최우선 변제받을 수 있는 금액 또한 따로 정해져 있다는 것입니다.

예를 들어 2018년도 10월 서울의 경우 보증금이 1억 1천만 원 이하면 최우선변제 요건이 되지만 받을 수 있는 최우선변제액은 3700만 원이 최대치라는 것입니다.

또한 임차하는 시점 기준이 아니라 선순위 담보물건 설정기준일 기준으로 판단하셔야 된다는 것도 주의하셔야겠습니다. 즉 2023년도인 지금 임차해서 나중에 최우선변제를 받으시더라도 선순위 담보물건이 2018년 10월 설정되었다면 2018년 10월 기준으로 최우선 변제 요건이 되는 보증금의 범위와 최우선 변제금을 판단하셔야 합니다.

간단한 사례로 좀 더 알아보겠습니다. 1순위 LK은행 근저당권(2014.3) / 2순위 근저당권 만돌(2016.4) / 3순위 소액임차인 주민 (보증금 7000만 원) 이런 상황에서 주민 씨가 전입신고하고 서울에서 거주하고 있다면 2014.3월에 9500만 원 이하의 보증금이 기준이므로 최우선변제 요건기준에 해당하며 선순위인 LK은행보다 먼저 3200만 원을 최우선변제받을 수 있습니다.

또한 2순위 만돌씨의 근저당 설정일은 2016년 4월입니다. 이 시기는 보증금 기준 1억 원에 최우선변제금액이 3400만 원이기 때문에 주민 씨는 먼저 변제받았던 3200만 원을 차감한 200만 원을 만돌씨보다 우선 변제를 받을 수 있게 됩니다.

즉 이 사례에서 배당순서는 1. 소액임차인 주민 3200만 원  2.LK은행 실채권액 3. 소액임차인 주민 200만 원 4. 만돌 실채권액 이렇게 이루어집니다.

 

2. 최우선 변제 필수요건

전입신고와 점유를 하여 대항력을 갖추어야 합니다. 확정일자는 없어도 최우선변제에는 지장이 없습니다. 다만 선순위 담보물건자에게 너무 많은 피해를 주면 안 되기 때문에 최우선 변제금의 합이 낙찰가의 1/2를 초과하면 안 됩니다. (세입자 많은 주택에 사는 임차인들에게 특히 중요하겠죠) 만약 초과 시에는 낙찰가의 1/2을 채권액의 비율에 따라 안분배당하게 됩니다.

최우선 변제라도 배당요구는 해야 받을 수 있습니다. 배당요구 종기일까지 대항력을 유지하고 있어야 합니다. 미등기/무허가/가건물/비주거용 건물을 임대인 혹은 임차인이 개조하여 주거로 사용 시에도 모두 적용됩니다.

그러나 일시적 사용 / 무료사용 / 비주거용 건물을 임대인 승낙 없이 임차인이 주거용으로 개조한 경우 에는 적용되지 않습니다. ​경매개시 결정 등기 전에 대항요건을 갖추었어야 합니다.

임차권 등기가 된 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 최우선변제받지 못합니다. 또한 처음 주택임대차계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다고 하니 주의가 필요하겠습니다.

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3. 최우선변제 관련 주의사항

배당금 수령과 퇴거는 동시이행관계가 아니고 퇴거가 우선합니다(낙찰자 보호 위함). 따라서 최종배당금이 결정되고 수령을 위해서는 먼저 퇴거를 해야 합니다.

또한 담보신탁된 부동산은 신탁법과 주택임대차보호법이 충돌하는 법리관계로 인해서 최우선변제가 적용되지 않는다고 합니다. 안전한 임차인이 되기 위해서는 신탁등기된 부동산은 멀리하시는 게 좋겠습니다.